关于规范国有企业资产出租管理的指导意见

为了进一步规范市属国有企业资产出租行为，提高国有资产经营效益，防止国有资产流失，确保国有资产的保值、增值，根据《中华人民共和国民法典》《公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》等有关法律法规的规定，结合本市实际，提出以下意见：

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

认真贯彻落实国家、省、州政策规定精神，进一步明确职责权限，落实企业主体责任，充分发挥国有企业资产效用，提高资产经营效益，促进资产租赁工作更加公开透明、合法规范、高效务实，提升租赁资产经济效益，从源头上防范廉政风险，防止国有资产流失，实现国有资产保值增值。

（二）基本原则

1.坚持政府引导与市场化运营相结合的原则。在市国资监管局的指导下，建立面向市场的公开招租体系，充分发挥企业自主、市场配置的作用。

2.坚持公开、公平、公正与效率相结合的原则。推动企业资产公开向社会招租，提高企业资产出租管理的透明度，提高资产的管理和使用效益。

3.坚持经济效益与社会效益相结合的原则。结合国企资源整合和加快转变发展方式的契机，充分盘活企业存量资产，提升运营质量；引导企业以存量资产为载体，促进招商引资，以资源性资产租赁带动区域产业转型升级，打造新型业态，切实履行企业社会责任和发展引领功能。

4.坚持招租底价市场比照原则。标的资产招租底价应主要根据周边同类资产、相同地段、类似功能等相关情况，按市场化比较原则或委托具有相应资质的专业评估机构对租赁价格进行评估确定。

5.坚持岗位分离、相互制约的原则。实行公开招租具体操作的部门和人员与定租的部门和人员相分离，最大限度减少人为因素，确保招租工作的公开、透明，增强、相互制约，从源头上预防和治理腐败。

二、适用范围

本指导意见适用于市国资监管局所出资的企业及其所属各级全资、控股以及实际控制的企业（以下简称企业）。

本指导意见所称的资产出租是指企业将自身所有、代政府相关部门或事业单位管理的非流动性资产（包括土地使用权、房屋建筑物、设备、广告位等，不包括职工使用的职工宿舍），租赁给自然人、法人或其他组织（以下简称承租人）使用，向承租人收取租金的经营行为。

三、构建责任体系

市国资监管局、国有企业应建立权限清晰、职责明确的出租管理服务责任体系。

（一）市国资监管局是国有企业资产出租工作的监督主体，主要履行以下职责：

1.探索建立企业资产出租的协同发展机制，提高资产出租的经济效益与社会效益；

2.督促企业建立健全资产租赁管理制度；

3.推动企业资产公开、公平、公正招租；

4.监督企业资产出租管理行为，加强出租事后的监督检查工作；

（二）企业是资产租赁的管理和实施主体，主要履行以下职责：

1.负责建立健全本企业资产出租管理工作制度，明确资产租赁的决策审批权限，规范租赁管理业务流程；

2.负责监管下属子企业的资产出租管理行为，定期开展监督检查，探索建立承租人信用评级体系；

3.负责制定本企业资产出租实施细则、交易流程和方案等；

4.负责组织实施本企业资产出租工作；

5.建立欠租催收工作机制；

6.结合实际情况运用信息化技术，制作资产铭牌并安装在资产显著位置确保群众能够通过扫码等方式识别资产具体情况。

7.建立完善本企业资产信息化管理台账，确保数据的完整性、及时性和有效性，并实现与市国资监管局资产台账的数据对接。

8.负责本企业资产的日常管理与安全维稳工作，建立健全资产出租管理机构，规范出租管理行为，防范廉政风险。

四、规范资产出租决策审批程序，建立健全管理制度

（一）建立健全资产出租管理制度

企业必须结合自身实际情况，建立健全完整的企业出租管理制度，建立健全风险预警机制，明确企业分管领导和具体部门负责资产出租管理工作，建立健全资产出租管理台账，完善出租管理流程，建立健全相互制约的岗位体系，加强对在租资产的跟踪管理，规范租赁管理行为。

（二）规范决策审批程序

企业必须建立健全资产租赁管理的内部决策程序，明确决策主体、决策权限和决策责任，坚持科学民主决策、集体决策，资产出租方案应按照企业资产出租管理制度设定的决策审批权限履行决策程序。

（三）制定完善资产出租方案

资产出租方案内容应包括：拟出租资产的产权状况，实物现状，资产明细清单，出租原因，拟出租用途、期限，租金收缴办法，收缴保障措施、承租条件，对被市国资监管局和其他行政管理部门及企业列入不诚信负面名单对象的处置措施、招租底价及底价拟定依据，招租方式等。企业在制定资产招租底价时，应事先进行充分的市场调查，根据市场询价及供求情况等因素综合确定。底价一般采取市场比较或资产评估方式确定。企业可通过市场调查分析、参考有关部门公布的租金指导价综合确定租赁底价或委托评估机构评估等方式，确定租赁底价。采用市场调查确定招租底价的，应参考租赁底价市场价格、供需市场、资产的实际情况、资产的价值补偿、产业培育和功能布局安排等因素综合确定。涉及土地使用权、不动产的，应以周边相同地段、类似功能、用途参照物的市场租赁价格作为确定租赁底价的主要参考依据，涉及设备的，应以同类设备的市场租赁价格作为确定租赁底价的主要参考依据。拟出租资产地处荒僻，周边没有市场可比较价格或评估机构无法出具评估结果的，可通过征集意向客户，制定出招租底价，按企业相关制度履行决策程序后确定。

五、实行公开招租

（一）企业资产出租50万元（含50万元）以上，应委托依法设立的具有资产租赁招租资质的中介机构公开招租，鼓励进入产权交易机构公开招租，通过公开竞价的方式确定承租人。其他资产租赁可由企业按照公开、公平、公正的原则采取公开招租，承租人及租赁价格由公开竞价招租择优确定，企业不得以化整为零的方式规避公开挂网招租。

（二）公开招租信息应尽量扩大覆盖面，综合运用企业外部网站（微信公众号）、信息公开栏、拟出租资产现场或其他公众媒体等各种渠道发布招租信息，信息发布时间均不得少于10个工作日，涉及往期流标的，披露时间不得少于5个工作日。

（三）企业公开招租过程中，只有一个符合条件者报名的，由企业可以按实际报价但不能低于招租底价签订租赁协议。若无符合条件者报名，应重新修改并发布招租方案，进行再次公开招租。

（四）公开招租未成交的，在评估有效期内原则上仍应当以原评估值或原市场调研价为底价再次进行公开招租。对以原评估值或原市场调研价为底价公开招租两次以上（含两次）无人参与竞价的，企业可结合实际逐步降低租赁底价，但新的租赁底价低于原评估值或原市场调研价的90%时，应当按规定报原审批机构同意后方可重新组织公开招租。当新招租底价低于原评估值的70%仍无符合条件者报名，企业应重新委托具有资质的第三方评估机构对资产租赁价值进行评估或再次考量周边同类资产、相同地段、类似功能的资产租赁价格，重新修改招租方案进行再次公开招租。

六、土地出租管理

（一）各企业应按照各相关行业主管部门的行业管理要求进一步落实企业主体责任，确保国有土地出租与管理合法规范，防止国有资产流失，消除安全隐患。

（二）土地及其地上建筑物（附着物）出租，应按照政府批准文件、土地出让合同或划拨决定书的规定使用，不得改变土地用途和建筑功能，未经批准不得新建建筑物、构筑物。

（三）划拨土地及其地上建筑物（附着物）出租的，不得改变土地性质和用途，若有新增的情况，按照州、市自然资源规划管理部门相关政策办理。

七、规范日常管理

（一）加强招租对象的信用审核

企业在招租前应认真严谨地制定招租方案，提出对招租入围对象包括经营资质、经营状况、合同履约记录等要素在内的信用要求，并加强报名者的合格条件的审核，有恶意违约、拖欠较大金额租金或存在被司法机关判定为承担违约责任等情形的报名者不得承租或续租，建立企业内部承租信用体系负面清单，排除潜在违约风险。

（二）加强合同管理

资产出租时，企业应与承租人依照《中华人民共和国民法典》的规定和招租方案的约定，签订规范的资产租赁合同。租赁合同主要内容应包括：出租资产状况，出租用途，租赁期限，租金标准及递增率，租金收取时间与方式，双方权利与义务，合同变更、解除，合同纠纷的处理办法和违约责任条款等，并特别载明合同终止情形及免责条款，如承租人擅自改变承租用途、市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制、转租以及不可抗力影响等情形，出租方有权提前终止合同。企业原则上不得承诺租期结束后认购、退回或折价收购承租人的固定资产或装修费用。

租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更，企业应当按合同约定加强合同履约管理，保证合同正常履行。承租人不履行或不完全履行合同，企业应当研究可行的解决办法并及时采取措施，维护企业合法权益。租赁合同中载明的合同解除情形一旦出现，出租方应当解除合同，减少国有资产损失。租赁合同期满或因出现提前解除情形而解除的，如需继续租赁（本章第（四）条约定可续租的情况除外），应重新进行公开招租。

承租人不得以简单赚取差价的行为擅自转租或以合作经营等方式变相转租。允许转租的，应在租赁合同中提前约定，企业应对次承租人进行资格审查，并由原审批机构批准后方可转租。因经营不善等原因确需转租的，应及时提请企业同意，转租合同应经企业批准。

企业应按照租赁市场惯例向承租人预先收取一定金额作为履约保证金，租金必须采取先收取后交付使用的形式。严禁擅自减免租金以及为承租方支付水、电、燃气等费用，严禁发生私设“小金库”以及以消费或福利等任何形式冲减租金收入等违法违规行为。

（三）加强空置资产管理

企业应做好资产空置情况记录，查找空置原因，对空置时间较长（半年以上）的资产优先招租，适当调整招租条件，增加配套设施，加快解决空置问题，降低空置率。

（四）加强续约管理

资产租赁期限届满前3个月，原承租人提请续租的，同时满足以下条件并经原审批机构批准可以续租：（1）经营业绩、履约记录良好，租用资产规模达到800平方米以上或租金为50万元/年，且业态经企业认可；（2）原租赁合同通过公开招租签订；（3）接受企业的续租方案。续租期限不得超过4年，且只能续租一次，续租期与原租期合计不得超过20年。满足以上续租条件的承租人因自身经营业务扩展等需要，提出提前签订续租合同的，承租人在提出续租申请的同时须提供提前续租事项的相关印证资料，由一级企业董事会或总经理办公会研究同意后方可提前签订续租合同，但提出提前续租的承租人须提前缴纳1个季度租金作为续约保证金。

（五）出租期限

企业资产出租期限一般不超过5年（含5年），承租方对承租资产有较大投入的，租期可以按投资回收期适当延长，原则上不应超过10年。特殊情况可适当延长租期，最长不得超过20年，到期后重新开展公开竞争招租。其中，特殊情况下出租期限达到10年或10年以上的资产出租项目，由资产管理单位提出出租方案经一级企业董事会或总经理办公会研究同意并报市国资监管局备案后方可发布招租信息。出租期限超过3年的，年租金应根据市场行情建立逐年增长机制。

八、强化监督检查和责任追究

（一）企业应将落实资产出租管理制度及廉政防控措施的情况作为落实党风廉政建设责任制和干部、关键岗位员工绩效考核的重要内容，考核结果作为对相关人员任免、奖惩的重要依据。出租业务相关人员应签署廉洁从业承诺书。企业相关责任人在资产租赁过程中违反相关法律法规、规章及国资监管规定，以权谋私、滥用职权造成国有资产损失的，应当依法承担赔偿责任，并按照相关规定进行责任追究。

（二）各企业应结合本指导意见要求，对资产出租及遵守有关制度的情况进行定期或不定期专项检查，查找问题，及时纠正，确保资产租赁管理工作规范有序。同时每年1月31日前，企业要将本企业及下属各级子企业上一年度资产租赁情况及闲置情况汇总形成报告及台账报市国资监管局。

（三）资产租赁收入应当列入企业年度财务预算，规范会计核算，进行信息披露，严格按照相关财务规定管理和使用。同时应当将资产租赁情况纳入信息公开范围，向本企业职工公开，接受职工监督。

（四）市国资监管局对企业的资产出租工作进行定期或不定期监督检查，结合实际，综合运用审计、专项检查、考核等方式加大监督力度，强化对违规行为的追究。

九、其他

（一）市国资监管局所出资企业之间、所出资企业与其他市属国企之间、所出资企业直接或间接全资和绝对控股及实际控制企业之间、与党、政、军机关、国有事业单位、提供便民服务的公益性单位和项目之间的资产租赁行为，可由有关企业协商确定承租方，但协商结果须经市国资监管局审核，报市人民政府批准方可执行。此类协议招租方式确定的资产租赁行为，仅限于协议承租自用，不得转租。

（二）企业通过招商引资项目引入承租人的，企业可以在综合考量周边同类资产、相同地段、类似功能的资产价格及承租人业绩承诺、发展前景等因素，采取一事一议方式协商确定租赁价和租赁期限，但租赁期限最长不得超过20年。协商事项经一级企业董事会或总经理办公室研究形成意见后报市国资监管局批准后方可与承租人签订租赁合同。

（三）承租人租赁资产用于开展“四化”（新型工业化、新型城镇化、农业现代化、旅游产业化）相关项目，且该项目已正常经营，并符合租期在5年（含5年）以上，租赁面积在400平方米（含400平方米）以上的，在租赁期间，因经济下行、疫情、特大自然灾害等不可抗力因素，企业与承租人签订的承租合同租赁价格明显高于当前资产租赁市场价的，承租人因生产经营出现困难，向资产管理单位提出书面降租申请的，资产管理单位可出于保住市场主体和避免大幅度退租导致企业租赁收入急剧下降的目的，以不低于具有资质的第三方评估机构出具的当年度资产租赁价，提出资产租赁价格下调方案，经一级企业董事会或经理办公会研究形成意见并报市国资监管局备案后方可执行。

（四）承租人租赁资产用于开展“四化”（新型工业化、新型城镇化、农业现代化、旅游产业化）相关项目，并在承租资产上投入超过1000万元或投资到位资金已达到总投资额的60%以上，且市属国有企业持有在该租赁资产上投资建设形成的资产（项目）50%以上股权的，同时符合租期在10年（含10年）以上的，承租方因资金困难等原因导致项目停建缓建，但其正在积极采取措施推进资产（项目）盘活实施的，若承租人提出租金减免或缓交租金等书面申请，资产管理单位可出于推动盘活闲置低效资产（项目）目的，根据实际提出资产（项目）投产运营前租金减免或延交租金等方案，经一级企业董事会或经理办公会研究形成意见并报市国资监管局备案后方可执行。

（五）企业应在租赁到期前3个月，做好下一轮租赁准备工作，确保租赁工作持续有序进行，防止国有资产闲置和流失。

（六）企业要建立欠租催收工作机制，重视欠租风险防控，对拖欠的租金要按欠租催收制度明确催收责任人，建立欠款回收考核制度，促进欠租催缴和收回，确保国有资产安全，维护企业合法权益。

（七）涉及“菜篮子”工程等民生保障类的资产出租，由企业结合实际另行出台具体租赁管理制度。

（八）交通、水务、发改、工信等行业管理部门管理的企业，其所占有、管理的国有资产出租由行业管理部门及企业参照本指导意见执行。

（九）市级行政事业单位对其所占有、管理的国有资产的出租，参照本指导意见执行。如后续出台行政事业单位资产出租相关规定，市属行政事业单位资产出租按照新出台的规定执行。

（十）本指导意见实施前出租的租赁期未满的资产租赁行为，维持原租约至租赁期届满，原租约履行结束后，按本指导意见执行。

（十一）本指导意见由市国资监管局负责解释。