都匀市人民政府办公室

关于印发《都匀市农村村民住宅建设管理办法（试行）》的通知

都匀经济开发区，各镇（乡、街道），市政府各工作部门：

《都匀市农村村民住宅建设管理办法（试行）》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

都匀市人民政府办公室

2023年5月17日

都匀市农村村民住宅建设管理办法

（试行）

第一章 总则

第一条 为加强农村宅基地管理，规范农村村民住宅建设，根据《省人民政府关于印发<贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行）>的通知》（黔府发〔2021〕7号）、《省农业农村厅 省自然资源厅 省住房城乡建设厅关于进一步做好农村村民住宅建设管理工作的通知》（黔农发〔2022〕29号）、《中共黔南州委机构编制委员会办公室关于进一步明确农村宅基地职责分工的通知》（黔南编办通〔2022〕21号 ）等文件，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市农村集体经济组织成员进行住宅建设活动的，应当遵守本办法。

第三条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得用于建造住宅及附属设施的农村集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。农村村民住宅建设是指农村村民在新增宅基地或原有宅基地上新建、改建、扩建个人住房的行为。

第四条 市自然资源局可依法将涉及农村村民住宅建设的乡村建设规划许可委托镇（乡）人民政府、街道办事处办理。

第五条 市人民政府加强本行政区域内农村村民住宅建设管理工作的统筹领导，明确管理机构，落实管理人员，并将所需经费纳入本级财政预算。

市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立宅基地管理信息化平台，健全宅基地管理体系，规范开展宅基地监管。建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准、指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报市自然资源局。参与编制国土空间规划和村庄规划。结合部门职责，对非法占用土地建住宅的行政执法工作进行指导监督。

市自然资源局负责国土空间规划中统筹宅基地用地规模和布局，根据“一户一宅”用地需求，单列宅基地用地计划，依法办理农用地转用审批、规划许可、不动产登记等手续。结合部门职责，对非法占用土地建住宅的行政执法工作进行指导监督。

市住房和城乡建设局负责提供农村住房建设现场施工和质量安全的技术指导和咨询服务，开展农村工匠培训和管理工作，负责编印农村村民住宅建设通用图集，加强乡村建设风貌引导。

市公安局负责指导农房门牌发放等工作。文物保护、林业、水利、电力等其他部门，按照各自职责，共同做好农村村民住宅建设管理有关工作。

镇（乡）人民政府、街道办事处负责建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地建房联审联办制度，统筹开展农村村民住宅建设的规划选址、行政审批、现场放线、动态巡查、质量监督和竣工验收等工作。符合规定的，按程序批准核发《乡村建设规划许可证》与《农村宅基地批准书》等相关工作。

村级组织负责拟定农村村民住宅建设村规民约，做好村民建房审查和公示，协调开展农村宅基地的腾退、调整和有偿使用，指导村民依法实施农村村民住宅建设活动。

第六条 镇（乡）人民政府、街道办事处应当建立动态巡查机制，对农村村民住宅建设违法行为做到早发现、早制止、早查处，并通过举报电话、举报信箱、网上举报平台等多种渠道，受理农村村民住宅建设违法行为的举报和投诉。

第七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅的市人民政府有关部门的行政处罚权，以及与该行政处罚相关的行政检查权，由镇（乡）人民政府、街道办事处依法行使。镇（乡）人民政府、街道办事处应严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。市农业农村局、市自然资源局，按照职能职责对非法占用土地建住宅的行政执法工作进行指导监督。

第二章 申请条件及面积标准

第八条 严格落实“一户一宅”农村宅基地审批管理制度，符合下列情形之一的村民，可以以户为单位向村民委员会或村集体经济组织（以下简称村级组织）申请一处宅基地：

（一）无宅基地的；

（二）符合本办法第九条分户条件，原有宅基地不能解决建房需求的；

（三）原有宅基地面积尚未达到限额标准的70%，改建、扩建需增加宅基地面积的；

（四）实施村镇规划建设或项目建设占用原宅基地，根据征收方案，明确可以另行选址建设的；

（五）发生或防御自然灾害需迁建的；

（六）村民住宅纳入文物保护需迁建的；

（七）夫妻一方为村级组织成员且双方均无宅基地的；

（八）其他符合相关法律、法规规定的。

第九条 原有宅基地不能解决建房需求，需分户申请农村宅基地建房的，必须符合下列分户条件：

（一）一户中如有两个及两个以上子女，且子女均属于本集体经济组织成员，并已依法登记结婚或已达到适婚年龄的，但户口未分的子女，可以申请宅基地；

（二）其他符合法律法规规定的。

镇（乡）人民政府、街道办事处、村级组织不得以未分户登记为由，拒绝受理宅基地申请。

第十条 有下列情形之一的，不得批准农村宅基地：

（一）不符合“一户一宅”规定或宅基地用地限额规定的；

（二）将宅基地或宅基地房屋出让、出租、赠与他人或者以其他形式转让后再申请宅基地的；

（三）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

（四）在确定实施撤并的自然村现有宅基地上扩建住房的；

（五）已按征收安置方式承诺放弃宅基地的；

（六）所申请宅基地存在权属争议的；

（七）存在违法占地建房行为，未依法处理结案的；

（八）不具备分户条件，而以分户为由的；

（九）不符合相关法律、法规规定的。

第十一条 农村村民建房申请使用宅基地，应优先使用原有宅基地、村内空闲建设用地和未利用地，尽量不占或少占耕地、林地，每户宅基地面积标准按《贵州省土地管理条例》执行。

第十二条 农村住宅原则上不超过3层，底层层高原则上不超过3.6米，标准层层高原则不超过3.3米，每户建筑面积应控制在320平方米以内，可采取独栋、联排建的方式建设。风景名胜区周边、乡村旅游示范点、文化旅游产业聚集区等区域，暂按上述标准执行，因发展需要放宽特定区域农村住宅建筑面积标准的应单独针对特定区域设定方案，经市人民政府研究同意后实施。

第三章 规划管控

第十三条 镇（乡）人民政府、街道办事处依法组织编制村庄规划，根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定建设用地规模，划定村庄建设范围和宅基地建设范围，为村民住宅建设用地预留空间。

第十四条 农村宅基地审批，应当符合村庄规划。位于村庄规划建设用地范围内，在符合村庄规划和风貌管控等要求的前提下，允许新建、改建、扩建农村住宅。

属村庄规划建设用地范围外零星布局的农户，引导其在规划确定的集中建房区选址新建，一般不得在村庄规划建设用地范围外新增宅基地；利用原宅基地改建、扩建村民住宅的，须符合本办法第十五条宅基地选址要求。

第十五条 农村宅基地选址应满足以下条件：

（一）符合生态保护红线管控要求；

（二）不得占用永久基本农田；

（三）不得使用Ι级保护林地；

（四）不得涉及文物保护单位及尚未核定公布为文物保护单位不可移动文物的保护范围及建控地带；

（五）不在已确认的地质灾害、山洪灾害等危险区范围；

（六）不占用高、低压供电架空线走廊、电缆管廊，符合架空线走廊、电缆管廊安全退让距离，符合公路、铁路规定的退让距离，符合各类工程管线安全退让距离，符合河道防洪要求，不得影响河道行洪安全，不得占用河道和水利工程管理范围。

第四章 申请审批程序

第十六条 申请宅基地建设农村住宅按以下程序办理：

（一）村民申请。符合申请条件的村民，以户为单位向村委会提出宅基地用地和建房申请，提交农村宅基地和建房（规划许可）申请表、农村宅基地使用承诺书后，村委会对村民申请条件进行初审，并会同村民做好宅基地初步选址，由村委会提请镇（乡）人民政府、街道办事处进行实地选址。

（二）实地选址。镇（乡）人民政府、街道办事处收到村委会关于村民建房实地选址的申请后，在5个工作日内组织承担农村村民住宅建设管理工作的机构实地查勘，审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和选址要求。符合要求的，现场绘制宅基地宗地图，载明宅基地的具体位置、长宽、四至，并标明与永久性参照物的具体距离。

承担农业农村管理职责的机构牵头，组织涉及的相关部门到现场进行查勘。

（三）村民选定住宅图集或提供设计方案。根据实地选址确定的宅基地范围，村民可选用黔南州、都匀市住房和城乡建设局编印的农村村民住宅建设通用图集，或委托设计单位编制农村住宅设计方案。住宅占地面积与宅基地面积应比例适当，预留空间能够满足日常生活需要。

在历史文化名镇（村）、传统村落范围内的村民住宅建设，应当符合历史文化名镇（村）、传统村落保护发展规划，委托设计的农村住宅设计方案需经市住房和城乡建设局审定。

（四）村级组织公示。收到村民提交的农村村民住宅通用图集户型或农村住宅设计方案后，应召开村民代表会议讨论通过，并将村民农村宅基地使用承诺书、农村宅基地和建房（规划许可）申请表、村委会审查意见、住宅建设相邻权利人的意见、村民代表会议记录、拟建房用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况进行公示，公示期为5日。无异议的，由村委会签署意见，报送镇（乡）人民政府、街道办事处。

（五）镇（乡）人民政府、街道办事处审批。镇（乡）人民政府、街道办事处收到农村村民住宅建设申请的相关材料后，实行 “一站式”农村建房联审联办审查。

承担农业农村管理职责的机构主要负责对申请人是否符合一户一宅等申请条件、拟用地是否符合面积标准、是否程序规范合法等进行审查，并综合各部门意见提出审批建议。

承担自然资源管理职责的机构主要负责对拟用宅基地是否符合国土空间规划及用途管制要求，农房建筑面积标准、建筑层高、间距等是否符合相关技术要求进行审查。涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续。

承担住房城乡建设职责的机构负责审查村民是否选用农村村民住宅通用图集，对委托设计的农村住宅方案是否符合功能配套、抗震设防和乡村风貌等要求进行审查。

涉及文物保护、林业、水利、电力、交通运输等部门的，镇（乡）人民政府、街道办事处承担农业农村管理职责的机构要牵头征求相关部门意见。

（六）核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。不需办理农用地转用的情况下，镇（乡）人民政府、街道办事处收到村委会初审意见和申报材料之日起15个工作日内，应根据审查情况，对符合法定条件及标准的，予以批准核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，对不符合法定条件及标准的，不予批准并书面告知申请人且说明理由。需办理农用地转用的，由镇（乡）人民政府、街道办事处按批次用地方式向市自然资源局提出农用地转用审批用地申请；符合农用地转用审批规定的，由市自然资源局组件报市人民政府批准，镇（乡）人民政府、街道办事处在批准后的农用地转用范围内，按相关规定审核批准《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

承担农业农村管理职责的机构负责核发《农村宅基地批准书》。

承担自然资源管理职责的机构负责核发《乡村建设规划许可证》。

（七）实地放线。经批准建房的农户，应在农村村民住宅建设项目开工前，向镇（乡）人民政府、街道办事处提出开工放线申请。自受理之日起5个工作日内，组织承担农业农村管理职责的机构、承担自然资源管理职责的机构、承担住房城乡建设职责的机构、村级组织、建房户和承建方到现场定位放线，确定建房用地边界和建筑物平面位置。

承担农业农村管理职责的机构牵头组织承担自然资源管理职责的机构、承担住房城乡建设职责的机构到现场放线。

承担自然资源管理职责的机构负责建筑物经纬度的采集，建筑物平面位置，建房用地边界。

在建过程管理：在建房施工过程中，各镇（乡）人民政府、街道办事处承担住房城乡建设职责的机构组织技术服务机构或专业技术人员，对农村村民住宅建设的基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用火用电设施布置等进行监督。

（八）竣工验收。农村住宅项目竣工一个月内，村民应提请镇（乡）人民政府、街道办事处进行竣工验收。自收到申请之日起 5个工作日内，镇（乡）人民政府、街道办事处应组织承担农业农村管理职责的机构、承担自然资源管理职责的机构、承担住房城乡建设职责的机构进行竣工验收，检查农户是否按照批准用地面积、四至边界等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、层高、风貌等要求建设住宅，房屋质量、抗震、消防是否满足要求，切坡建房的边坡防护、截排水设施是否符合要求，并出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见。

承担农业农村管理职责的机构负责核实用地是否符合面积标准、四至边界、资料收集归档。

承担自然资源管理职责的机构负责核实农房建筑面积标准、建筑层高、间距、国土空间规划等，出具规划许可验收意见。

承担住房城乡建设职责的机构负责核实建筑风貌、房屋质量、抗震、消防等，出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见。

（九）办理不动产登记。通过竣工验收的农户，可向不动产登记机构申请办理不动产登记。镇（乡）人民政府、街道办事处设立不动产登记便民服务点，不动产登记便民服务点受理村民不动产登记申请后，对于符合登记要求、材料完备的，应在自受理申请之日起5个工作日内完成登记（不含公示时间）。

市自然资源局和镇（乡）人民政府、街道办事处承担自然资源管理职责的机构负责办理不动产登记。

第十七条 规范农村村民住宅建设审批表格填写。村委会应在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上明确：建房申请人的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、面积是否符合规定要求，是否影响相邻权利人利益，是否承诺旧房处置方式，公示期满是否无异议（或异议不成立），是否同意上报等意见。

承担农业农村管理职责的机构应在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上明确：申请人是否符合一户一宅等申请条件、拟用地是否符合面积标准、是否程序规范合法、是否同意建房等具体意见。

承担自然资源管理职责的机构应在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上明确：拟用地是否符合规划（或是否符合规划管制规则和管控要求）及用地条件、是否存在切坡建房和地质灾害隐患、是否占用永久基本农田、程序是否规范合法、是否同意建房等内容。

承担住房城乡建设职责的机构应在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上明确：拟建住宅是否选用农村村民住宅通用图集或对委托设计的农村住宅方案是否符合功能配套、抗震设防和乡村风貌，是否同意建房等内容。

还涉及其他重要问题的，相关机构都应在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上明确意见。

涉及其他机构（单位）的，也应在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上认真规范出具具体审批意见。

镇（乡）人民政府、街道办事处应在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上出具明确的最终审批意见。应明确：是否综合相关机构（单位）意见，是否经会议研究，申请人是否符合农村住宅建设审批条件，是否资料齐备，是否同意建房。

不得出具“建议、原则同意”等意见。

第十八条 利用原有宅基地新建、改建、扩建农村住宅的，宅基地面积、住宅建筑面积、层数、风貌和审批程序等要求，按本办法执行。

第五章 查处违法建设程序

第十九条 镇（乡）人民政府、街道办事处负责对农村宅基地的违法建设进行查处，市自然资源局、市农业农村局按照职能职责对查处违法建设的行政执法工作进行指导监督，市综合行政执法局负责在镇（乡）人民政府、街道办事处对农村宅基地的违法建设依法进行强制拆除过程中，提供执法保障。

第二十条 镇（乡）人民政府、街道办事处查处已建设完工的违法建设住宅的，应按以下程序处理：

（一）镇（乡）人民政府、街道办事处根据巡查发现或举报填写案件来源登记表。

（二）进行线索核查，初步认定存在违法行为，下达责令停止违法行为通知书。

执法文书以镇（乡）人民政府、街道办事处名义下达（街道办事处仅对辖区内农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅的行为行使行政处罚权，以及该行政处罚相关的行政检查权），下达通知书时至少有2名以上执法人员，如当事人拒绝签收可邀请2名以上村组干部作为在场见证人进行留置送达，见证人在送达回证上签字并注明身份。

（三）填写立案审批表，下达接受调查通知书，进行调查取证。根据案件需要，可请第三方资质单位出具违法建设勘测报告，做好现场（勘验）记录，制作询问笔录。

（四）下达《责令限期改正违法行为通知书》。

（五）镇（乡、街道）通过专题会等形式进行案件会审，对案件进行法制审核。

（六）下达处罚告知书、听证告知书。听取当事人的陈述、申辩，并制作陈述申辩笔录。按要求进行听证。

（七）制作行政处罚决定书，并送达当事人，同时在政府官网上进行公示。立案调查到下达处罚决定在90日内完成，执法过程需由2名以上持证执法人员办理。

处罚决定书送达方式主要有直接送达、留置送达、邮寄送达，直接送达、留置送达、邮寄送达均无法有效向当事人送达的可以公告送达，可在受送达人住所地张贴公告，并全程进行录音录像留证，也可以在公开发行的报刊、互联网等媒体上刊登公告，公告期为30日，公告期满后，即视为送达。

（八）未在处罚决定书规定期限内拆除的，下达《催告通知书》催告当事人履行处罚事项。

（九）镇（乡）经催告逾期未拆除的，由镇（乡）人民政府依法作出强制拆除决定并公告，经60日内未申请行政复议，6个月内未向法院起诉，镇（乡）人民政府可以依法实施强制拆除，街道办事处经催告逾期未拆除的，依法向人民法院申请强制执行。

第二十一条 镇（乡）人民政府、街道办事处查处正在建设中的违法建设住宅行为的，应按以下程序处理：

（一）镇（乡）人民政府、街道办事处组织队伍巡查发现在建违法建设行为，下达责令停止违法建设通知书。

执法文书以镇（乡）人民政府、街道办事处名义下达（街道办事处仅对辖区内农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅的行为行使行政处罚权，以及该行政处罚相关的行政检查权），下达通知书时至少有2名以上执法人员，如当事人拒绝签收可邀请2名以上村组干部作为在场见证人进行留置送达，见证人在送达回证上签字并注明身份。制止过程全程录音录像，固定违建状态。

（二）下达执法调查通知书，并在2日内完成调查取证，全程录音录像，固定违建状态。

（三）制作询问笔录，现场（勘验）记录，并由市自然资源局协助认定，是否影响规划，占用土地性质等。

（四）下达责令限期改正违法行为通知书，责令限期改正违法行为分以下几种情形处理：

1.正在平整场地或挖基槽的，责令1日内恢复土地原状。期间由村组做好监管督促，逾期当事人未整改的由镇（乡）人民政府、街道办事处组织力量整治。

2.正在建设基础或已建成基础的，责令2日内拆除基础并恢复土地原状。期间由村组做好监管督促，逾期当事人未整改的由镇（乡）人民政府、街道办事处组织力量拆除整治。

3.正在升墙还未封顶的，责令3日内拆除并恢复土地原状。期间由村组做好监管督促，逾期当事人未整改的由镇（乡）人民政府、街道办事处组织力量拆除整治。

4.主体完工但未达到入住条件的（未通水通电），责令5日拆除并恢复土地原状。期间由村组做好监管督促，逾期当事人未整改的由镇（乡）人民政府、街道办事处组织力量拆除整治。

5.如当事人15日内未起诉，催告当事人7日内自行拆除违法住宅，如当事人逾期未自行拆除违法住宅的，镇（乡）人民政府、街道办事处可以依法向人民法院申请强制执行。                                                       

第六章 农村村民住宅建设管理

第二十二条 申请人取得《乡村建设规划许可证》之日起，2年内应实施农村村民住宅建设，在规定期限届满前30日内，村民可以向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过2年。逾期不建设且未申请延期的，《乡村建设规划许可证》自行失效。

第二十三条 镇（乡）人民政府、街道办事处应当组织技术服务机构或专业技术人员，对农村村民住宅建设的基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用火用电设施布置等进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。市住房和城乡建设局提供技术支持。

第二十四条 农村住宅鼓励采用坡屋面，住房风貌与整体村容村貌和自然环境相协调。新建的农村住宅应功能完善、设施配套、厨卧分离、厕圈分离；改建、扩建的农村住宅满足改厨、改厕、改圈、建筑质量和消防安全要求。属于切坡建房的，需做好边坡防护、截排水设施。

第二十五条 农村村民住宅施工质量和安全按照“谁建设谁负责、谁施工谁负责、谁主管谁负责”的原则，由建房村民和参与建设各方共同负责。承担农村村民住宅建设施工任务的施工单位必须具有相应施工资质等级证书或者资质审查证明。承担农村村民住宅建设任务的个体建筑工匠，应经过建筑工匠技能培训、安全生产和消防安全教育培训。承建方应确保施工质量和施工安全，遵守相应的施工操作规范和施工技术要求，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。

第二十六条 市市场监管、市住房城乡建设等部门要加大对农村建材市场的监管，加大对不合格产品的查处力度，依法查处建材产品质量违法行为。

第二十七条 相关部门（单位）及工作人员出现下列违反本管理办法之一的行为，视情节轻重，给予问题通报限期整改、通报批评、责令作出书面检查、工作约谈处理，涉嫌违纪违法的，移交纪委监察机关处理，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

符合条件的申请未按规定时间内予以审批或者不予审批，不按标准检查、验收，查处违法建设过程中推诿扯皮的。

对农民建房申请未按规定时间内予以踏勘、审查、反馈，对违法建设住宅未在规定时间内调查取证、责令整改的。

私自增设审批前置条件、变相增加审批门槛、增加审批环节，恶意阻挠农民申请宅基地和住宅建设的。

第七章 宅基地退出、调整和使用

第二十八条 鼓励盘活利用下列闲置宅基地：

（一）进城落户的村民依法自愿有偿退出的宅基地；

（二）通过继承、受赠房屋或其他方式合法取得的“一户一宅”以外的多余宅基地；

（三）已按照相关政策处置的非法宅基地。

第二十九条 农村宅基地有偿腾退应当遵循“依法自愿、因地制宜、合理补偿、科学利用”的原则。村级组织可参照本市制定的集体建设用地基准地价，通过村民代表大会集体研究确定补偿标准，宅基地退出补偿标准应进行公示。

腾退后的宅基地，符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以依法通过出让、出租等方式，用于乡村的产业发展。

腾退后不宜作为集体建设用地的，应按照规划进行土地综合整治，将宅基地进行复垦，腾退出来的建设用地指标优先保障所在行政村产业发展和村庄建设需要。

第三十条 在村庄规划确定的农村集中建房区域内，镇（乡）人民政府、街道办事处应指导村级组织做好集体土地承包经营权调整工作，无法置换调整的，参照本市的征地区片综合地价对被占用土地的农户进行补偿，村级组织负责做好协调工作。

第三十一条 经村级组织同意，农村村民可以在村集体经济组织内部转让、赠与其依法取得的宅基地使用权，但受让人或受赠与人应当符合宅基地申请条件。宅基地使用权转让或赠与的，附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并转让或赠与。

第八章 附则

第三十二条 本办法自公布之日起施行，我市已下发关于农村村民住宅建设的相关文件与本办法不一致的，按本办法执行。